Jak kupić działkę? - poradnik

Piotr Miączyński; Leszek Baj
14.03.2007 11:55
A A A

Fot. Marta Błażejowska / AG

Jeśli chcesz kupić ziemię pod dom, spiesz się. Ceny gruntu w ostatnich miesiącach gwałtownie podskoczyły. W okolicy dużych miast wzrosły od kilkunastu do nawet 100 proc. A mają wzrosnąć jeszcze bardziej
Zdaniem pośredników w ciągu najbliższych 12 miesięcy działki w okolicach dużych miast zdrożeją trzy, a nawet czterokrotnie.

Ludzie chcą budować domy, bo ich postawienie jest (jeszcze) dużo tańsze niż kupno mieszkania. Według niedawnego raportu oferty.net za średnią cenę M4 w Warszawie (662 tys. zł) można z powodzeniem kupić działkę i wybudować dom. Rzecz jasna pod miastem - bo ceny gruntu w obrębie dużych miast są szokujące.

Cena m kw. parterowego domu w konstrukcji szkieletowej to ok. 1,6 tys. zł (budowa prowadzona przez wynajętą ekipę). Taki sam dom, ale piętrowy - 1,8 tys. zł za m kw.

Jeśli bierzesz się do szukania taniej działki, zasada jest prosta - czym dalej od miasta, tym taniej. Najłatwiej to wytłumaczyć na przykładzie stolicy. I tak w najbliższej okolicy miasta (okolica 10 km) cena m kw. gruntu startuje od 200 zł. Od 10 do 20 km od miasta metr działki można kupić za połowę mniej. Od 20 do 30 km za 50 zł za m kw., a ponad 30 km od miasta za 25 zł za m kw. - źródło oferty.net. Podobna prawidłowość występuje w innych dużych miastach.

Jak szukać działki

Wsiądź w samochód i przejedź się po okolicy, która cię interesuje. Wypatruj tabliczek "działkę sprzedam" bądź rozklejaj ogłoszenia, że chcesz kupić ziemię pod budowę domu. Gruntu możesz również szukać w internecie, np. na www.mls.org.pl bądź z pośrednikiem. Ta druga metoda jest oczywiście łatwiejsza. Dobry pośrednik znajdzie ci działkę i zatroszczy się o to, żeby cała transakcja przebiegła bezpiecznie i w zgodzie z prawem. Za swoją usługę weźmie jednak prowizję, przeważnie ok. 3 proc. wartości nieruchomości.

UWAGA! Pośrednicy się specjalizują. Innymi słowy niektórzy głównie zajmują się sprzedażą mieszkań, inni zaś tylko gruntami pod zabudowę jednorodzinną. Potrzebujesz raczej tego drugiego fachowca.

Dobra działka jest:

•  Lekko nachylona na południe. Po południowej stronie domu działka powinna być całkowicie odsłonięta, tak żeby dom mogło swobodnie ogrzewać słońce, a od północy osłonięta (np. lasem). Nie wybieraj działki nachylonej na północ - w domu będzie zimno i będziesz płacić duże rachunki za ogrzewanie.

•  Uzbrojona, czyli ma doprowadzony prąd, wodę oraz kanalizację. Inaczej będziesz musiał kopać studnie, budować szambo (ewentualnie biologiczną oczyszczalnię ścieków) albo ciągnąć kable elektryczne.

Szambo, studnia bądź oczyszczalnia to wydatek od kilku do kilkunastu tysięcy każde, instalacja elektryczna - nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

•  Objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli gmina nie ma planu, musisz się liczyć z tym, że czekają cię długotrwałe formalności związane z załatwianiem pozwolenia. O tym, czy działka jest objęta planami, czy nie, możesz przekonać się w gminnym wydziale architektury.

Dzięki takim dokumentom dowiesz się, co możesz zbudować na działce (np. ile pięter może mieć budynek czy jakiego rodzaju dach możesz zbudować). Pamiętaj, że nie każdy budynek uda nam się postawić na danej działce, bo prawo przewiduje pewne zasady co do tego, ile miejsca musi być pomiędzy budynkiem a granicą działki.

•  Bez kłopotliwego sąsiedztwa (czyli bez budowanej teraz bądź za kilka lat trasy szybkiego ruchu, warsztatu samochodowego za płotem czy autostrady albo linii wysokiego napięcia).

Jak duża powinna być działka? To zależy o tego, jak duży dom chcesz postawić. Pod dom 100-metrowy wystarczy działka 400-500 m kw. Dom 200-250 m kw., aby się ładnie prezentował i żeby mieć odrobinę prywatności od sąsiadów, powinien stać na działce ok. 1 tys. m kw.

Pamiętaj jednak, że działka działce nierówna. Innymi słowy czasami lepiej jest wybrać mniejszy kawałek ziemi, ale kwadratowy niż dużą, ale bardzo wąska działkę, na której będzie trudno coś postawić.

Zanim kupisz - sprawdź

Niezależnie od fantastycznych historii, które opowiada ci sprzedający oraz superceny, zanim kupisz, sprawdź kilka rzeczy:

1. Spróbuj pokonać trasę przyszły dom - praca w godzinach szczytu. Będziesz wtedy mniej więcej wiedział, ile to trwa i czy jesteś w stanie znosić pięć dni w tygodniu taki wysiłek.

2. Kupowanie w ciemno ziemi rolnej za zasadzie "jakoś się później załatwi" jest często wyrzucaniem pieniędzy w błoto. Ziemia może leżeć np. na terenie rezerwatu przyrody i domu się na niej nie postawi. Szczególnie łatwo trafić na taką "okazję" na Mazurach.

3. Jeśli chcesz kupić grunt rolny i go zabudować, warto zwrócić się do fachowca (miejscowy projektant, urbanista, geodeta) z prośbą o opinię, czy na danej działce można cokolwiek wybudować i jakie będą koszty uzyskania wszelkich niezbędnych pozwoleń. Dla zwykłego człowieka zdobycie wszystkich dokumentów, uzyskanie różnych pozwoleń mogą być trudne i czasochłonne.

4. Zobacz księgę wieczystą. Księgi wieczyste prowadzą wydziały ds. ksiąg wieczystych w sądach rejonowych. Księgi są jawne - każdemu wolno je przeglądać. Trzeba je jednak umieć czytać. Obowiązują tu dość specyficzne zasady. Każda księga wieczysta składa się z czterech części (tzw. działów):

•  pierwszy zawiera opis nieruchomości: rodzaj (mieszkanie, dom, działka), położenie (miasto, dzielnica, gmina, piętro), powierzchnię;

•  w drugim są informacje o jej aktualnym właścicielu (imię, nazwisko oraz imiona rodziców) oraz wpisy dotyczące użytkowania wieczystego;

•  w trzecim znajdziesz wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. przysługującej komuś "służebności przechodu") oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. zakaz sprzedaży działki nałożony przez sąd), a także wpisy rozmaitych roszczeń i tzw. praw osobistych osób trzecich. Przykład: dotychczasowy właściciel zawarł z kimś innym umowę przedwstępną z wpisem do księgi wieczystej. Wpisanej osobie przysługuje pierwszeństwo przy zakupie danej nieruchomości;

•  w czwartym natrafisz (lub nie) na wpisy hipotek obciążających nieruchomość.

Nie przejmuj się wpisami podkreślonymi na czerwono -podkreślenie oznacza, że wpis jest nieaktualny. Zwróć też uwagę na to, czy na pierwszych stronach każdego działu są numery, np. 1234/03. To tzw. wzmianki, czyli informacje, że do sądu wpłynął (lecz nie został jeszcze rozpatrzony) wniosek dotyczący nieruchomości. Podając ten numer urzędnikowi sądowemu, możesz się dowiedzieć, czego wniosek dotyczy.

Pamiętaj! Księgi wieczyste są objęte tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeśli nawet okaże się, że działkę kupiłeś od osoby nieuprawnionej, która nie była jej faktycznym właścicielem, ale w księdze figurowała jako właściciel, to i tak nieruchomość jest już twoja.

UWAGA! Uzyskanie pozwoleń na budowę, ewentualne dozbrojenie działki, zajmie od pół roku do roku.

Wszystko OK? To możesz iść do notariusza. Tylko u niego możesz podpisać umowę kupna nieruchomości.

Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Tematy ważne dla Poznania
Tematy
Miejsca
Komunikacja
Edukacja
Ludzie
Praca