Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

„Gazeta Wyborcza” wspólnie z poznańskim oddziałem Polskiego Związku Firm Deweloperskich zorganizowała debatę online na temat rynku mieszkaniowego w czasie epidemii koronawirusa. W dyskusji wzięli udział nie tylko deweloperzy, ale też specjaliści od pozyskiwania kredytów, osoby pomagające w zakupie mieszkania, a także naukowcy.

Rozmawialiśmy o tym, jak koronawirus namieszał na rynku mieszkaniowym, czy wpłynął na ceny nieruchomości, a przede wszystkim, jaki będzie efekt epidemii: jakich mieszkań będziemy szukać, ile będą kosztować, czy będzie nas na nie stać oraz w jaki sposób będziemy ich szukać.

Klienci już wracają

Deweloperzy potwierdzają, że pod koniec marca sprzedaż nowych mieszkań stanęła. Sytuacja zaczęła wracać do normy dopiero na początku czerwca.

– Przed pandemią mieliśmy zarezerwowanych 50 proc. mieszkań przy ul. Matejki. Przez dwa miesiące epidemii 10 proc. tych rezerwacji zostało anulowanych, ale od trzech tygodni klienci wracają i na dziś mamy zarezerwowanych już 60 proc. mieszkań – twierdzi Joanna Janowicz z firmy Constructa Plus.

Czy odchodzących klientów deweloper próbował zatrzymać, np. tnąc ceny? – Projekty są na takim etapie realizacji, że trudno mówić o jakiejkolwiek korekcie ceny. Nie pojawiły się żadne symptomy, żeby cena miała spaść – ceny materiałów i robót budowlanych nie uległy zmianie – podkreśla Janowicz. Deweloper zdradził za to, że przygotowuje nowy projekt przy ul. Kościelnej – na 240 mieszkań: – Inwestycji nie ma jeszcze w sprzedaży, ale już zgłaszają się klienci, którzy chcą podpisywać umowy rezerwacyjne.

Andrzej Marszałek, prezes poznańskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich, potwierdza, że skala odstępowania klientów od umów rezerwacyjnych w czasie epidemii nie przekroczyła 10 proc. – Oczywiście z różnych względów sprzedaż spadła, bo wszystko stanęło. Ale w maju wróciła już do poziomu 50 proc. sprzed epidemii, a niektórzy deweloperzy twierdzą, że teraz sprzedają już 80-90 proc. tego co w styczniu czy lutym. Spadła natomiast liczba nowych inwestycji – w kwietniu wystartowało o 50 proc. mniej projektów niż w tym samym miesiącu rok wcześniej – zwraca uwagę Marszałek.

Marta Politowicz z Echo Investment zdradza, że ten deweloper w kwietniu podpisał w Poznaniu tylko 15 umów sprzedaży, ale w maju już dwa razy tyle. – W niektórych inwestycjach, gdzie klienci są bardziej podatni na zmiany ekonomiczne, zastosowaliśmy dopłaty do kredytów. Ten program świetnie się sprawdził, bo pozwolił uspokoić i zatrzymać naszych klientów – twierdzi Politowicz.

Najbardziej ucierpiał rynek najmu

Ceny mieszkań ani drgnęły. A co z wymaganiami banków? – Marże banków wzrosły na pewno, ale raty kredytów już nie, bo WIBOR zmalał – Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe praktycznie do zera. I co ciekawe, są co najmniej cztery banki – pomimo różnych zapowiedzi – które finansują zakup mieszkania lub domu tylko z minimalnym, 10-procentowym wkładem własnym – przekonuje Marta Badzińska z firmy Notus Finanse.

Zdaniem dr Anny Mazurczak z Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu przez koronawirusa najbardziej ucierpiał rynek najmu. – To rynek, który w ostatnich latach napędzał rynek pierwotny. Były inwestycje w centrum Poznania, w których 50-60 proc. kupowano pod wynajem. W tej chwili rynek najmu krótkoterminowego, czyli alternatywa dla usług hotelowych, praktycznie przestał funkcjonować. Część tych mieszkań trafia teraz na rynek najmu długoterminowego. Tyle że tutaj też mamy kilka czynników, które nie są zachęcające: spadki czynszu, brak pracowników okresowych i studentów, możliwa kolejna fala koronawirusa czy niepewność zatrudnienia – wylicza dr Mazurczak.

Kryzys na rynku najmu, zwłaszcza krótkoterminowego, zmienia też podejście deweloperów do swoich inwestycji. – Projekt Matejki 51 był ewidentnie przygotowany pod krótkotrwały wynajem. Natomiast dzisiaj zwracają się do nas klienci, którzy chcą tam po prostu zamieszkać. Dlatego łączymy trzy mniejsze mieszkania w duże, 100-120-metrowe apartamenty, bo ludzie potrzebują dziś większych przestrzeni – uważa Joanna Janowicz z Constructy. – Dodatkowo 80 proc. zakupów w naszych inwestycjach odbywa się za gotówkę, a to oznacza, że klienci mają duże oszczędności – dodaje deweloper.

Małe mieszkania przestały się sprawdzać

To może oznaczać, że w centrum miasta nowe mieszkania kupują przeważnie ludzie bogaci, którzy nie potrzebują kredytów. Natomiast dodatkowym finansowaniem posiłkują się osoby, które marzą o domku z ogrodem na przedmieściach. Dla Marty Badzińskiej z Notus Finanse 80 proc. klientów stanowią właśnie osoby, które szukają kredytu na mieszkanie lub dom w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej, najczęściej na przedmieściach.

Natomiast Andrzej Marszałek z PZFD potwierdza, że klienci nagle zaczęli dopytywać o większe mieszkania. – Czas epidemii sprawił, że dwu- trzypokojowe mieszkania o pow. 40-50 m kw. się nie sprawdziły. Praca i edukacja zdalna, gdy z całą rodziną siedzieliśmy sobie z komputerami na głowach, sprawiły, że nastąpiła weryfikacja naszych potrzeb i poczuliśmy, że chcemy mieszkać w większych przestrzeniach – uważa Marszałek. – Nawet jeśli nie w większych to w mieszkaniach inaczej zaprojektowanych – np. z większą liczbą wydzielonych pokoi. Nie każde mieszkanie może też mieć ogródek. Dlatego z pewnością będzie rósł nacisk na balkony i tarasy – dodaje dr Mazurczak.

Z kolei Marta Politowicz z Echo Investemnt zwraca uwagę na elementy inwestycji, o które klienci tego dewelopera pytają coraz częściej. – W czasie epidemii mieszkania z ogródkami okazują się najlepszym rozwiązaniem. Wcześniej mieliśmy w związku z nimi sporo obaw, ale teraz widać, że ogródki pomagają lepiej przetrwać czas izolacji. Klienci pozytywnie reagują też na wszystkie nowinki technologiczne, które wiążą się z tym, że mamy mniej kontaktu osobistego z innymi ludźmi – to np. punkt odbioru przesyłek na osiedlu lub inteligentne zarządzanie mieszkaniem za pomocą aplikacji – mówi Politowicz.

A jak zmieni się sam proces zakupu mieszkania? – Obserwujemy gwałtowny wzrost zainteresowania spacerami 3D. Ludzie przekonali się, że można wejść do wnętrza każdego mieszkania, które chcemy kupić, bez konieczności wyjścia z realnego domu – mówi Marian Bruliński z platformy Obido.pl. – Przyspieszyliśmy wprowadzenie nowych funkcjonalości, które pierwotnie chcieliśmy wprowadzić później. To będą innowacje dotyczące sprzedaży i wirtualnej prezentacji mieszkań w skali światowej – dodaje.

Artykuł otwarty w ramach bezpłatnego limitu

Wypróbuj prenumeratę cyfrową Wyborczej

Nieograniczony dostęp do serwisów informacyjnych, biznesowych,
lokalnych i wszystkich magazynów Wyborczej.