Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

W zasadzie we wszystkich dużych polskich miastach problemy są takie same. O ile restrykcje wprowadzane w związku z epidemią koronawirusa - w skali roku - nie zmniejszyły zainteresowania nowymi mieszkania, to jednak bardzo mocno uderzyły w rynek najmu.

Ograniczenia w poruszaniu się i zamykanie obiektów hotelowych spowodowały kryzys najmu krótkoterminowego, w który inwestowało wiele osób kupujących nowe mieszkania lub remontujących stare. Te lokale - często w wysokim standardzie i w pełni wyposażone - w dużej części trafiły do najmu długoterminowego, zwiększając z kolei tam konkurencję i pogłębiając kłopoty tej części rynku. Najem długoterminowy odczuł bowiem mocno skutki wprowadzenia nauki zdalnej na uczelniach, ale też przejścia wielu firm na pracę zdalną.

Wrócili do rodziców

Część studentów pracuje. Oni w większości pozostali w wynajmowanych mieszkaniach, wielu innych wyjechało z Poznania.

Trasa szybkiego tramwajuTrasa szybkiego tramwaju PIOTR SKÓRNICKI

Potwierdza to m.in. najnowszy „Raport z rynku nieruchomości” przygotowany przez Grupę Morizon-Gratka i Forbes. Czytamy w nim: „Można zauważyć zmniejszenie zainteresowania wynajmem długoterminowym spowodowane przejściem uczelni wyższych w tryb nauczania zdalnego. To właśnie studenci stanowili dużą grupę klientów poszukujących mieszkań na wynajem w miastach, gdzie znajdują się ich placówki edukacyjne. Dla oszczędności większość przyjezdnych studentów wróciła do domów rodzinnych”.

Na dodatek w podobny sposób zachowała się część przyjezdnych pracowników, która doszła do wniosku, że skoro i tak pracuje zdalnie, to po co ma dodatkowo płacić za wynajem mieszkań w drogim, dużym mieście.

Ta kumulacja negatywnych czynników spowodowała, że na rynku pojawiła się duża nadpodaż mieszkań, a w konsekwencji spadły ceny. Nie tylko w Poznaniu - opowiadają o tym pośrednicy ze wszystkich dużych polskich miast.

„Przed wybuchem pandemii wiele osób poszukujących mieszkań na wynajem musiało brać udział w castingach na lokatorów czy spieszyć się z podejmowaniem decyzji o podpisaniu umowy. Epidemia spowodowała, że mogą w zasadzie przebierać do woli w atrakcyjnych ofertach” - czytamy w raporcie Morizon.

Poznań. Miesięczne zmiany cen najmu (w procentach)Poznań. Miesięczne zmiany cen najmu (w procentach) Fot. Mat. Otodom

Tańszy wynajem

Nadpodaż jest tak duża, że - pomimo spadku cen (jego wysokość jest różnie oceniana i liczona przez ekspertów) - wielu właścicieli mieszkań nadal nie może znaleźć najemców.

Z analizy portalu Domiporta.pl wynika, że w Poznaniu „Na rynku najmu aż do września mieliśmy do czynienia z wahaniami cen, ale w ograniczonym zakresie. Dopiero koniec wakacji i brak nauki stacjonarnej na uczelniach nadał rynkowi kierunek na kolejne miesiące – w efekcie wynajmujący mogą liczyć na ceny niższe o ponad 5 proc. niż na początku roku.” Spadły z niespełna 41 do ponad 38 zł za m kw.

Eksperci Domiporta.pl zauważają, że pozytywnym aspektem spadku cen najmu jest większa dostępność mieszkań: „To szczególnie istotne dla osób, które nie mogąc spełnić warunków stawianych przez banki, np. dotyczących wkładu własnego czy źródła dochodów i są skazane na najem”.

Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom podkreśla, że Poznań na rynku najmu jest jednym z najtańszych dużych miast: - Wyprzedzają go nie tylko Warszawa, Gdańsk, i Wrocław, lecz także Szczecin, Kraków, Gdynia, Lublin, a nawet Płock, Dąbrowa Górnicza, Gliwice czy Elbląg.

Opowiada, że jeszcze w grudniu 2019 roku za mieszkanie trzeba było zapłacić średnio ponad 2 tys. zł: - Tymczasem w ciągu zaledwie jednego roku ceny ofertowe najmu w stolicy Wielkopolski spadły aż o 12 proc., do 1758 zł. Warto mieć jednak na uwadze, że na spadek średnich cen wpłynęła zmiana ich struktury. Przybyło bowiem wiele mieszkań do wynajęcia, zwłaszcza tych najmniejszych, które zaniżają średnią cenę.

Ul. Księcia Mieszka I w PoznaniuUl. Księcia Mieszka I w Poznaniu Fot. Piotr Skórnicki / Agencja Gazeta

Z informacji Otodom wynika, że za kawalerkę w Poznaniu w październiku właściciele żądali 1312 zł miesięcznie, a za mieszkanie 2-pokojowe 1732 zł.

Krawczyk: - Poznaniacy mają też w czym wybierać. Ogłoszeń dotyczących wynajmu mieszkań powyżej 38 m kw. jest ponad dwukrotnie więcej niż rok temu, a tych dotyczących najmniejszych lokali aż o 175 proc. więcej!

Szymon Tamborski, doradca ds. Nieruchomości WGN, podaje ceny najmu w widełkach: kawalerki 1-1,3 tys. zł (plus miesięcznie opłaty), dwupokojowe 1,3-1,8 tys., trzypokojowe 1,5-3 tys., a czteropokojowe 2-4 tys.

Liczy się standard

Co roku na rynek najmu trafia kilka tysięcy nowych (lub zmodernizowanych) mieszkań, co oznacza większą konkurencję. Głównie jakościową.  

Poznań. Dynamika cen najmu w latach 2019-21 (w złotych)Poznań. Dynamika cen najmu w latach 2019-21 (w złotych) Fot. Mat. Otodom

- Coraz trudniej jest wynająć mieszkania rodem z PRL, a w zasadzie takie, które od tamtych czasów nie widziały remontu - komentuje Jarosław Krawczyk. - Skończył się już rynek wynajmujących i castingi na najemców. Ofert nie brakuje, a to wpływa nie tylko na obniżenie cen, ale przede wszystkim na konieczność konkurowania jakością oferowanych mieszkań.

Dlatego radzi tym właścicielom mieszkań, którzy przez dłuższy czas nie mogą wynająć swojej nieruchomości, że powinni pomyśleć o jej modernizacji: - Lepiej ponieść nakłady na remont niż utrzymywać puste mieszkanie, które generuje koszty zamiast zysków.

Zwracają na to uwagę również eksperci z Domiporta: „Rynek najemcy eliminuje również patologie związane z wynajmem mieszkań o bardzo niskim standardzie lub metrażu za wygórowane stawki osobom, których nie stać na inne lokum”.

Także Szymon Tamborski mówi, że mieszkania „w stylu retro” nie cieszą się zainteresowaniem wynajmujących: - Znajdują swoich amatorów wyłącznie dzięki niskiej cenie lub wyjątkowo dobrej lokalizacji.

Widok na centrum PoznaniaWidok na centrum Poznania Fot. Piotr Skornicki / Agencja Gazeta

Przypomina, że jeszcze 10-15 lat temu na rynku najmu przeważały mieszkania wykańczane budżetowo, czyli liczył się niski koszt, a nie walory estetyczne: - Mieszkania o podwyższonym standardzie należały wtedy do rzadkości, dając jednak szansę na ponadnormatywny przychód z najmu.

Jednak w ostatnich latach widać, że właściciele coraz bardziej zwracają uwagę na standard, wyposażenie i nowoczesny design. Tylko dzięki temu mają szansę uzyskać dobrą cenę najmu.

Dobra jakość nie musi iść w parze z wysoką ceną materiałów. Tamborski: - Drewno egzotyczne na podłogach nie jest wymagane. Ważniejsze jest nowoczesne wzornictwo w aktualnie poszukiwanej estetyce, czyli połączenie bieli, szarości i elementów drewna lub jego dobrej imitacji, betonu lub jego dobrej imitacji, szkła, z gustownie dobranymi dodatkami kolorystycznymi w postaci wzorzystych tapet, mebli lub też drobnych elementów wyposażenia wkomponowanych w spokojne tło.

Istotny jest też sprzęt agd: płyty indukcyjne, piekarniki, kuchenki mikrofalowe, pralki. Włącznie ze zmywarką, która nie jest już dzisiaj luksusem.

Trzeba jednak uważać z eksperymentami. Tamborski: - Nieśmiałe próby wprowadzania płytek w salonach i pokojach zderzyły się z absolutną dezaprobatą najemców.

Gdzie chcą mieszkać w Poznaniu

Szymon Tamborski opowiada, że w Poznaniu decydującym elementem przy wyborze mieszkania na wynajem jest jego lokalizacja i standard wykończenia: – Najlepiej wynajmują się te dobrze skomunikowane, czyli położone w niewielkiej odległości od linii tramwajowej.

Poza centrum są to takie lokalizacje jak Piątkowo, Rataje, Winogrady, Grunwald. Ale popularne są także mieszkania położone w otoczeniu atrakcyjnych terenów rekreacyjnych, jak na Strzeszynie Greckim oraz w okolicach Malty i jeziora Rusałka.

Tor Regatowy Malta - widok z lotu ptakaTor Regatowy Malta - widok z lotu ptaka Fot. Łukasz Cynalewski / Agencja Gazeta

Dodaje, że duże znaczenie ma także dostępność dobrych centrów handlowych: – Stąd też wyraźnie zauważalny wzrost popularności mieszkań w otoczeniu największego i w opinii wielu mieszkańców Poznania najlepszego centrum handlowego Posnania. Jego otwarcie zwiększyło zainteresowanie wynajmem mieszkań na osiedlach Jagiellońskim oraz Piastowskim, wcześniej będących głównie w spektrum zainteresowania studentów Politechniki Poznańskiej ze względu na bliskość tej uczelni.

Zachwala też Rataje: – Są jedną z najlepiej skomunikowanych tramwajowo dzielnic Poznania. Ponadto zapewniają wyjątkowo szybkie i wygodne połączenie z autostradową obwodnicą miasta, a z niej dobry wyjazd w każdym kierunku kraju.

Natomiast dla osób preferujących miejski styl życia w otoczeniu ścisłego centrum, bliskość terenów zielonych, łatwy dostęp do bogatej oferty gastronomicznej oraz komunikacji miejskiej – według Szymona Tamborskiego – doskonałym wyborem są Jeżyce, Grunwald i Łazarz, Wilda.

– Czyli dzielnice położone w sercu miasta, doskonale skomunikowane, bogate w zieleń ze względu na park Sołacki i rejon jeziora Rusałka, park Wilsona z Palmiarnią, park Kasprowicza, park Drwęskich i wiele mniejszych parków i skwerów doskonale utrzymanych, regularnie rewitalizowanych - wylicza ekspert WGN.

Studenci najczęściej wybierają mieszkania w pobliżu uczelni. Dlatego dla nich najlepsze lokalizacje to: Piątkowo (blisko kampusu uniwersytetu na Morasku i jest szybki tramwaj do centrum), Grunwald, Łazarz i Jeżyce (dla studentów medycyny oraz UAM) oraz Rataje ze względu na bliskość politechniki.

Tamborski: – Ponadto Jeżyce zdobyły popularność wśród młodych wynajmujących dzięki niezwykle nowoczesnej bazie gastronomicznej oraz pozostałej infrastrukturze ułatwiającej życie, jak dobry dostęp do kin, teatrów i galerii.

Dodaje, że wyjątkową popularnością cieszą się mieszkania na wynajem w rejonie ul. Katowickiej, znajdujące się najczęściej w nowoczesnym budownictwie i wykończone w wysokim standardzie. Ich zaletą jest także centrum handlowe Posnania, jeziora Malta (ścieżki rowerowe, spacerowe, całoroczny stok narciarski, mnóstwo zieleni, tereny Nowego Zoo) i doskonały dojazd do centrum miasta (samochodowy i komunikacją miejską) oraz dobry wyjazd z miasta.

– Jest to lokalizacja gwarantująca zdecydowanie wyższe ceny najmu mieszkań niż w innych rejonach miasta – podkreśla ekspert WGN.

Rataje. Poznańskie osiedla wybudowane z wielkiej płytyRataje. Poznańskie osiedla wybudowane z wielkiej płyty Fot. Piotr Skórnicki / Agencja Gazeta

Opowiada, że wciąż powodzeniem cieszą się mieszkania w wielkiej płycie: – Szczególnie w dobrych lokalizacjach (Piątkowo, Rataje) i po modernizacji. Stare osiedla mają doskonałą infrastrukturę towarzyszącą (handel, usługi, edukacja, place zabaw dla dzieci) i zostały stworzone z myślą o zapewnieniu elementarnych potrzeb życiowych mieszkańców, co nie zawsze charakteryzuje nowo budowane osiedla deweloperskie borykające się z minimalizmem infrastrukturalnym.

Mikroakademiki i hotele robotnicze

Część inwestorów kupuje mieszkania (głównie w wielkiej płycie i kamienicach) lub domy jednorodzinne, by potem dzielić je na niewielkie pokoje ze wspólną kuchnią i łazienką, zamieniając w mikroakademiki lub mikrohotele robotnicze.

- Ta forma wynajmu będzie przynosić godziwe zyski tak długo, jak długo nie powstanie konkurencyjna cenowo i jakościowo dobra baza komercyjnych akademików oferujących w porównywalnej cenie lokale o wyższym standardzie - ocenia ekspert WGN.

Opowiada, że ta baza tworzy się w Poznaniu od kilku lat: - Im szybciej będzie postępował rozwój nowoczesnych obiektów komercyjnych przygotowanych na pełnienie roli nowoczesnych akademików oraz nowoczesnych hoteli pracowniczych, tym szybciej pseudoakademiki oraz pseudohotele/kwatery pracownicze przestaną znajdować zainteresowanych klientów. W moim odczuciu jest to proces, który potrwa jeszcze kilka lub nawet kilkanaście lat. Chyba że nowe doświadczenia w prowadzeniu zajęć online zmniejszą liczbę studentów w Poznaniu.

Nadal inwestują w mieszkania

Co ciekawe, opisane problemy na rynku najmu nie zniechęciły Polaków do kupowania mieszkań jako inwestycji. Dla nich argumentem są niemal zerowe stopy procentowe w połączeniu z najwyższą inflacją w Unii Europejskiej. Wolą więc zainwestować w obligacje albo w nieruchomości, pomimo że na zyski będą czekać dłużej, niż wydawało się jeszcze rok temu. Zawsze to jednak lepsze niż obserwowanie jak inflacja zżera oszczędności na bankowych lokatach.

Podobnie widzą to eksperci z JLL, którzy w analizie z 31 grudnia zauważyli, że w czwartym kwartale „Wprawdzie zmniejszyła się liczba nabywców kupujących lokale pod wynajem, ale za to pojawiły się osoby poszukujące bezpiecznej alternatywy dla lokat bankowych”.

Ich zdaniem ten trend będzie kontynuowany: „Posiadacze oszczędności przeniosą je w jakimś stopniu na rynek mieszkaniowy i to niekoniecznie licząc na bardzo wysokie zyski z najmu, ale raczej traktując rynek mieszkaniowy jako bezpieczne miejsce dla zaparkowania kapitału w trudno przewidywalnych czasach”.

Jarosław Krawczyk przestrzega, by nie panikować z powodu spadających stop zwrotu: - Inwestowanie w nieruchomości na wynajem to zwykle długofalowa forma ochrony i mnożenia kapitału. Zresztą niewykluczone, że po pandemii trend się odwróci.

Opowiada, że wśród 40 największych polskich miast tylko w ośmiu zwrot z inwestycji w najem długoterminowy nie przekracza 5 proc.: - Dzieląc przeciętną cenę mieszkania przez przeciętny czynsz przy najmie długoterminowym można osiągnąć w Poznaniu roczny zwrot na poziomie 4,85 proc. brutto. Choć jest to jeden z gorszych wyników w skali kraju, i tak znacznie przekracza oprocentowanie lokat.

Zaznacza jednak, że trzeba też pamiętać o dodatkowych kosztach: - Podatkach, opłatach, kosztach remontu i miesiącach zastoju, gdy nikt mieszkania nie wynajmuje.

Ocenia, że stopa zwrotu może z powrotem zacząć rosnąć: - Jeszcze rok temu w Poznaniu wynosiła 5,71 proc.

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.