Gdzie poznaniacy kupują mieszkania na wynajem [PRZEGLĄD]?

Obecnie średnia cena mieszkania w Poznaniu kształtuje się na poziomie prawie 5,5 tys. zł za metr. W tym samym czasie w ubiegłym roku ceny były o 3 proc. wyższe, ale ostatnich kilka miesięcy nie przyniosło znaczących ruchów cenowych. - W ostatnich miesiącach średnia cena transakcyjna oscylowała pomiędzy 5,2 a 5,5 tys. zł za m kw. Nadal znaczącą grupą zakupową stanowią inwestorzy poszukujący niewielkich mieszkań, które idealnie nadają się do wynajmu. Popyt w tym segmencie często przerasta podaż, przez co dobrze wycenione oferty szybko znikają z rynku.

Oprócz klasycznego wynajmu dużym zainteresowaniem cieszy się zakup mieszkań, które nadają się do wystawienia w opcji najmu krótkoterminowego - komentuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Zdaniem ekspertów nie każde mieszkanie nadaje się jako inwestycja z przeznaczeniem na wynajem. Ważna jest przede wszystkim lokalizacja. - Bliskość centrum miasta jest czynnikiem zwiększającym atrakcyjność takich ofert, zwłaszcza dla turystów - dodaje Jańczuk.

Przykładem inwestycji w centrum Poznania, która w dużej mierze przeznaczona jest na wynajem są budynki Atanera przy ul. Towarowej. - Można tutaj kupić mieszkania wykończone w standardzie "pod klucz", co znacznie ułatwia proces inwestycyjny, jeśli ktoś chce kupić mieszkanie na wynajem - zwraca uwagę Magdalena Szulc z Atanera. Ten poznański deweloper szacuje, że ok. 30 proc. mieszkań kupowanych jest u niego pod wynajem (nie tylko w centrum, ale też na bardziej peryferyjnych osiedlach). - Zazwyczaj klienci kupują w tym celu mieszkania o niewielkich powierzchniach, od 30 do 50 m kw., ponieważ takie są najchętniej wynajmowane na rynku. Wszystkie mieszkania budowane przez Ataner mają jednakowy standard i nie różnią się niczym od siebie, zatem nie można określić, że planując inwestycję planujemy, które będą sprzedawane pod wynajem - tłumaczy Szulc.

Inaczej do tematu podchodzi inny poznański deweloper - firma Nickel Development, który dla inwestorów przygotował szeroką ofertę mieszkań na Osiedlu Botaniczna. - Już na etapie projektu zdecydowaliśmy, że zaproponujemy niewielkie dwu- i trzypokojowe mieszkania w jedenastopiętrowym budynku, powstającym w ramach II etapu inwestycji. W cenie kawalerki zmieściliśmy mieszkania dwupokojowe, bardziej preferowane w tym segmencie. Osiągnęliśmy to dzięki starannemu planowaniu funkcji naszych lokali. Mocno też postawiliśmy na rozwinięcie oferty usługi wykończenia "pod klucz", żeby klient nie musiał na inwestycję przeznaczać czasu prywatnego. Jako eksperci zajmujemy się więc wykończeniem mieszkania od A do Z, a klient może bezpośrednio po odbiorze gotowego lokalu wynająć go i czerpać zyski - mówi Agata Olszyńska, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development.

Nickel dzieli osoby, kupujące mieszkania na wynajem na "inwestorów hurtowników" oraz "mniejszych graczy". - "Hurtownicy" najczęściej koncentrują się na typowym śródmieściu, okolicy dużych ośrodków biurowych czy akademickich. "Mniejsi gracze" nabywaną nieruchomość dziś przeznaczają pod wynajem, ale ponieważ w przyszłości planują przekazać ją dzieciom lub spędzić w nich emeryturę, większą uwagę przywiązują do bezpośredniego otoczenia inwestycji, terenów rekreacyjnych, części wspólnych czy układu funkcjonalnego mieszkania. Ich zakupy są też bardziej emocjonalne, bo tylko częściowo mają wymiar biznesowy - wyjaśnia Olszyńska.

"Hurtownicy" najczęściej wybierają dwupokojowe lub małe trzypokojowe lokale w centrum miasta. Średni i mniejsi inwestorzy, którzy z myślą o wynajmie kupują pojedyncze nieruchomości, zdecydowanie celują w kawalerki oraz małe mieszkania dwupokojowe, ze względu na ich całkowitą cenę. - Oni kupują najczęściej za gotówkę, bez dodatkowego finansowania inwestycji kredytem. Wybierają też nieco inne lokalizacje, często patrząc przez pryzmat własnych preferencji względem części miasta - zauważa dyrektor sprzedaży w Nickel Development.

Deweloper zwraca też uwagę, że zainteresowaniem inwestorów o dziwo cieszy się też oddalone od centrum Osiedle Księżnej Dąbrówki. To dlatego, że Dąbrówka znajduje się blisko takich zakładów jak MAN, Amazon, John Deer czy Hochland. - Pojawia się więc mnóstwo zapytań o nieruchomości pod wynajem w tej lokalizacji, a podaży dotąd było jak na lekarstwo. Inwestorzy dostrzegają szansę w zapełnieniu tej luki. Mieszkania w Dąbrówce, z racji swojej niskiej ceny, osiągną bowiem wysoką rentowność najmu, którego cena szacowana jest na poziomie bardzo zbliżonym do tej w Poznaniu - twierdzi Olszyńska.

Przykładem tego, że mieszkania pod miastem też cieszą się sporym zainteresowaniem inwestorów jest Osiedle Zacisze w Zalasewie. Blisko 20 proc. sprzedanych tam lokali zostało zakupionych inwestycyjnie. - Duży wpływ na rynek najmu w tej lokalizacji mają znajdujące się w pobliżu duże zakłady pracy i spora liczba pracowników, którzy wynajmują lokale możliwie najbliżej miejsca pracy - mówi Damian Mirek, kierownik Biura Sprzedaży Budnex w Poznaniu.

- W Starołęckiej Dolinie ok. 10 proc. mieszkań zostało zakupionych inwestycyjnie. Zainteresowanie inwestorów tą lokalizacją z pewnością się zwiększy wraz z budową trasy tramwajowej z ronda Żegrze do pętli tramwajowej przy ul. Falistej - dodaje.

Zdaniem przedstawiciela Budnexu największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się nieduże lokale o powierzchni 33-37 m kw. Takie mieszkanie można kupić na Starołęce już za 197 tys. zł. W Zalasewie były one dostępne nawet za 154 tys. zł. - Zaletą tych lokali jest ich funkcjonalny układ. Nawet przy tak małej powierzchni mieszkanie posiada odrębną sypialnię i pokój z aneksem kuchennym - zaznacza Mirek.

Wśród inwestorów powodzeniem cieszą się raczej mniejsze mieszkania, ale deweloperzy zauważają, że coraz częściej wynajmowane są także mieszkania o większych powierzchniach. - W dużej części są one przygotowywane pod wynajem dla grup studentów, stąd ważna jest możliwość wydzielenia z całkowitej powierzchni lokalu większej ilości mniejszych pokoi. Coraz wyraźniej zaznacza się także trend, w którym mobilność jest preferowana bardziej, aniżeli stałe miejsca do życia. Rosnącą grupą najemców stają się duże rodziny, czy biznesmeni pracujący na kontraktach, nie mający potrzeby związywania się z miejscem zamieszkania na dłuższy czas. Wszystko to sprawia, że spora grupa inwestorów interesuje się dziś również mieszkaniami 3- i 4-pokojowymi - wyjaśnia Iwona Chmielewska, wicedyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Monday Development. Nie zmienia to jednak faktu, że również od Monday Development inwestorzy cały czas najczęściej kupują mieszkania o małym metrażu rzędu 30-45 m kw. - To typowe kawalerki lub mieszkania dwupokojowe, bardzo chętnie wynajmowane przez singli lub młode pary - mówi Chmielewska. - Zdecydowanie najwięcej takich mieszkań kupowanych jest w inwestycjach z segmentu średnich cen oraz inwestycjach ulokowanych w ścisłym centrum Poznania. Z kolei w inwestycjach prestiżowych jak np. w obu etapach Zielonego Sołacza zdecydowaną większość stanowią nabywcy kupujący mieszkanie dla siebie, z myślą o docelowym miejscu do życia - dodaje. Te obserwacje potwierdzają też dane Nickel Development. W Kamienicy za Teatrem przy ul. Dąbrowskiego aż 40 proc. mieszkań było kupowanych pod wynajem. A w droższych i bardziej prestiżowych Warzelni i Willach Wodziczki ten odsetek stanowi tylko 3 proc.

Deweloperzy zwracają też uwagę, że w tak poszukiwanych przez inwestorów małych mieszkaniach dużym atutem jest wydzielona kuchnia w osobnym pomieszczeniu. - W naszych inwestycjach, tam gdzie to możliwe, pokazujemy opcję wydzielenia kuchni, ponieważ to jest warunek konieczny, aby oprócz wynajęcia rodzinie (wtedy może być aneks kuchenny) można było wynająć studentom lub nieznającym się wcześniej osobom. Na rynku pojawiają się też propozycje podziału większych mieszkań na klika małych pokoi (dla kilku studentów) plus wydzielona duża kuchnia, jako przestrzeń wspólna. Architekci narysowali też dla nas taki układ, w którym każdy z pokoi ma własną łazienkę i oczywiście jest duża, wspólna kuchnia - to właśnie typowe mieszkanie dla studentów - opowiada jeden z deweloperów. A Marlena Zapalska, prezes spółki Proxin Ogrody, która buduje osiedle Nowe Ogrody, dodaje: - Zwracamy też uwagę na lokalizację okien, aby dać możliwość stworzenia osobnej przestrzeni kuchennej. Klienci zwracają również uwagę na stosunek powierzchni inwestycji do liczby pokoi.

Ale w Poznaniu powstają też inwestycje, które od samego początku przygotowywane były głównie z myślą o wynajmie. To np. Nadolnik Compact Apartments przy ul. Nadolnik, którą rozwija Grupa Partner. - Powstaje tu kompleks smart apartamentów o powierzchni 19-51 m kw. W przypadku tej inwestycji dominują klienci, którzy kupią smart apartament z myślą o inwestycji w najem, czyli w zasadzie jako o lokacie - mówi Michał Wawrzyniak, dyrektor ds. nieruchomości Grupy Partner. - Gwarantujemy fachową pomoc w zapewnieniu najemców smart apartamentów, a także operatora, który konsekwentnie dba o stopę zwrotu. Projekt ten już teraz cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych. Kupno smart apartamentu z myślą o inwestycji pozwala uzyskać roczną stopę zwrotu nawet do 7,5 proc. Stąd nie brakuje klientów "inwestycyjnych". W Poznaniu jest duży rynek wynajmu, który stanowią między innymi studenci. To też przede wszystkim z myślą o nich powstaje ten unikalny kompleks smart apartamentów - tłumaczy Wawrzyniak.

Gwarantowana suma zwrotu może mieć kluczowe znaczenie. Tym bardziej, że eksperci ostrzegają przed podwyżkami stóp procentowych.- W przyszłym roku możemy zobaczyć pierwszą podwyżkę, a w kolejnych latach będą one zapewne dalej rosły. Jeśli więc obecnie rata kredytu na mieszkanie w Poznaniu o powierzchni 60 m kw. wynosi średnio 1567 zł, to za kilka lat może być nawet o 50 proc. większa, czyli równa 2351 zł. Dlatego nie należy przesadzać z kwotą zadłużenia. W przyszłości możemy bowiem nie poradzić sobie ze spłatą - mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera